Baufinanz-Bayern: „Immobilienmarkt in den USA
hat sich entspannt“
17.02.2010
In China könnte jedoch eine ähnliche Krise drohen / Lage in Deutschland stabil
„Die Preise auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt haben sich im vergangenen Jahr stabilisiert.“ Dies berichtet der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH, Franz Raich, unter Berufung auf ein Interview mit dem US-Wirtschaftswissenschaftler Professor Robert James Shiller. „Nach drei Jahren des Abschwungs dürften wir nun eine Wende sehen“, zitiert Raich den bekannten amerikanischen Professor.
Grundlage der Analyse des US-Immobilienmarktes ist der von Shiller und seinem Kollegen Karl Case in den 80er Jahren entwickelte „Case-Shiller-Immobilienindex“. Dieser wird auch von führenden US-Ratingagenturen benutzt. Nach dem „Case-Shiller-Index“ hat sich die Lage auf dem US-Immobilienmarkt wieder entspannt.
„Die US-Regierung hatte nach Beginn der Krise vehement versucht, diese einzudämmen“, informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH weiter, „Erstkäufer einer Immobilie beispielsweise bekamen Steuervorteile von bis zu 8000 Dollar.“ Weitere Anreize zum Kauf einer Immobilie seien die niedrigen Zinsen gewesen. Die US-Regierung hat kürzlich ihre Förderung für den Erstkauf einer Immobilie verlängert.
Öl auf das Feuer der immer noch schwelenden Immobilienkrise ist jedoch die augenblicklich hohe Arbeitslosigkeit in den USA. „Erwerbslose Bürger können sich keine Immobilie kaufen“, schlussfolgert Franz Raich, „ebenso müssen Arbeitslose, die ein Haus besitzen, dieses unter Umständen verkaufen.“ Je mehr Menschen ihre Häuser verkaufen müssten, desto mehr sänken die Preise. Und: Bei rund 26 Prozent aller Hypotheken, so eine aktuelle Studie, überstiegen die Verbindlichkeiten den Wert der beliehenen Immobilien.
Auch in der Europäischen Union ist die Immobilienkrise noch nicht beendet, bedingt insbesondere durch Preisrückgänge in Irland, Spanien und Frankreich. In diesen Ländern sinken auch die Investitionen auf dem Wohnbausektor, während sich der Markt in Deutschland weitgehend stabilisiert hat.
„In China hingegen boomt der Immobilienmarkt vor allem in den Städten“, weiß Franz Raich, „seit 2002 haben sich die Häuserpreise dort mehr als verdoppelt.“ Die Chinesen benötigten die vielen Wohnungen, um die vom Land in die Stadt strömenden Menschenmassen unterzubringen. Doch die „Financial News“ warnen: „Wenn China seine Förderung nicht zurückfährt, könnten die Preise und der Markt außer Kontrolle geraten.“
Chinesen nehmen weniger Kredite für ihre Immobilien auf, sondern finanzieren diese vor allem durch Erspartes. Franz Raich: „Dadurch sinkt die Wahrscheinlichkeit einer kreditgetriebenen Immobilienblase.“ Doch der Geschäftsführer der Baufinanz-Bayern GmbH ist vorsichtig: Auch in China könne eine „Immobilienblase“ wie in den USA entstehen. Das vorhandene viele Geld, die niedrigen Zinsen, eine unterbewertete Währung und spekulatives Kapital aus dem Ausland bieten einer Immobilienblase guten Nährboden.
Viel Geld sparen durch Darlehensübernahme
beim Immobilienhandel
31.01.2010
Baufinanz Bayern: „Vorfälligkeitsentschädigung und höhere Zinsen können entfallen“
Übernimmt ein Immobilien-Käufer ein bestehendes Darlehen des Verkäufers statt selbst einen neuen Vertrag abzuschließen, können beide viel Geld sparen. Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz-Bayern GmbH, Franz Raich, unter Berufung auf ein Urteil des Landgerichts München I vom 24. Juli 2008 (Aktenzeichen: 16 HK 22814/05).
„Der Verkäufer sollte den Käufer der Immobilie möglichst früh über noch offene Darlehen und deren Konditionen informieren“, rät Franz Raich, „desweiteren kann er dem Käufer zum Beispiel anbieten, für die Übernahme der Schuld den Kaufpreis etwa um die Hälfte der sonst fälligen Vorfälligkeitsentschädigung zu senken.“ Ebenso könne der Käufer auch dem Verkäufer entgegenkommen, falls er durch die Schuldübernahme weniger Zinsen als bei Abschluss eines neuen Vertrages zahlen müsse. Da die Grundschuld zur Sicherung der Finanzierung unverändert bleiben könne, sei bei den Gebühren für den Grundbucheintrag eine weitere Ersparnis möglich, berichtet der Geschäftsführer der Baufinanz-Bayern weiter.
Für den Verkäufer einer Immobilie liegt bei Übernahme der Schuld durch den Käufer der größte Vorteil in der Nichtigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung. Er sollte daher seine Bank auffordern, den Käufer als Ersatzkreditnehmer zu akzeptieren. Weigert sich die Bank, sollte der Verkäufer auf das Urteil des Landgerichts München I hinweisen. Franz Raich: „Zahlen Sie die von der sich weigernden Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung ausdrücklich unter Vorbehalt. Sie können sich die Entschädigung nach Bestätigung des Urteils durch das Oberlandes- bzw. Bundesgericht später erstatten lassen.“
Der Verkäufer sollte den Notar, der den Immobilienkaufvertrag beurkundet, über das Abkommen mit dem Käufer informieren. Der Notar sollte trotz einer eventuellen Weigerung der Bank bezüglich der Darlehensübernahme Regelungen für eine Übernahme treffen.
„Frühzeitig sollte der Verkäufer im Konflikt um die Vorfälligkeitsentschädigung einen kompetenten Rechtsanwalt einschalten“, rät Raich weiter. Wer die Kosten dafür scheue, sollte jedoch auf die Bestätigung des Urteils des Landgerichts München I warten. „Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt Kosten für Immobilien-Streitigkeiten jedoch nicht“,warnt Raich abschließend.
Die Wohnungseigentümer sind in der Mehrheit
27.01.2010
Vor allem in den alten Bundesländern leben die Menschen im eigenen Heim
Die Mehrheit der Deutschen lebt im eigenen Heim. Dies teilt der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH, Franz Raich, unter Berufung auf eine Analyse des Forschungsinstitutes „Empirica“ mit. Die Untersuchung hatte die aktuellsten statistischen Daten für 2008 als Grundlage und wurde im Auftrag der Landesbausparkassen durchgeführt.
„Das Saarland liegt mit einer Eigentümerquote von 63 Prozent an der Spitze“, führt Franz Raich weiter aus, „in Hamburg dagegen lebt nur jeder vierte und in Berlin nur jeder fünfte in der eigenen Wohnung.“
Nach Haushalten bemessen liegt die Wohnungseigentumsquote bei derzeit 43 Prozent. Dies liegt daran, dass die Haushalte der Wohnungseigentümer - nach Personen bemessen - größer sind als die der Mieterhaushalte. So leben in Eigentümerhaushalten bundesweit durchschnittlich 2,5 Personen, in denen der Mieter nur 1,8. Franz Raich: „Deshalb liegt die personenbezogene Wohnungseigentumsquote um fast zehn Prozent höher als die haushaltsbezogene.“
Die Wohnungseigentümer sind in den alten Bundesländern in der Mehrzahl. So erreichen zum Beispiel Rheinland Pfalz und Schleswig-Holstein je 61, Baden-Württemberg 60 sowie Hessen und Bayern je 55 Prozent der Wohnungseigentumsquote. Knapp über die Hälfte der Bürger besitzt in Thüringen eine Wohung, in Brandenburg ist die Quote genau ausgeglichen. In den neuen Bundesländern Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen dagegen befindet sich die Zahl der Wohnungseigentümer noch in der Minderheit.
Strengere Energierichtlinien
für Hausbesitzer in der EU
24.01.2010
Ziel ist eine hohe Effizienz / Versorgung mit erneuerbaren Energien
Verschäfte Energiesparregeln kommen demnächst auf Hausbesitzer in der Europäischen Union zu. Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz-Bayern Vermittlung GmbH, Franz Raich.
Raich bezieht sich dabei auf ein Übereinkommen der Mitgliedsstaaten der Europäischen Kommission und des Europäischen Parlaments.
„Nach dieser Regelung müssen Gebäude, die ab 2021 errichtet werden, eine hohe Energieeffizienz aufweisen“, führt Raich (Baufinanz Bayern) weiter aus, „desweiteren müssen sie zum größten Teil mit erneuerbaren Energien versorgt werden.“ Auch bei größeren Renovierungen und Sanierungen müssen die Bauten an die neuen Richtlinien angepasst werden. Öffentliche Gebäude müssen die verschärften Standards bereits 2019 erfüllen.
Nach der neuen EU-Richtlinie ändern sich auch die Bedingungen für den Energieausweis. Demnach soll künftig in Wohnungsannoncen der Energiekennwert veröffentlicht werden. Der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH macht darauf aufmerksam, dass das EU-Parlament der neuen Regelung noch zustimmen müsse. Die Mitgliedsstaaten hätten dann zwei Jahre Zeit, die Richtlinien national umzusetzen.
Berechtigt Mietrückgang zu Sonderabschreibung?
23.01.2010
Finanzgericht sagt „nein“ / Letztes Wort hat der Bundesfinanzhof
Ein Vermieter darf aufgrund von Mietrückgängen für Mietwohnungen keine Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung geltend machen, wenn sein Wohnungseigentum objektiv Vermietungseinkünfte mit sich bringt. Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz-Bayern Vermittlung GmbH, Franz Raich und beruft sich dabei auf ein Urteil des Schleswig-Holsteinischen Finanzgerichtes vom 4. Juli des vergangenen Jahres (Aktenzeichen 1 K 61/08).
In dem verhandelten Fall hatte der Kläger 1994 drei Eigentumswohnungen gekauft und diese privat vermietet. Die Mieten sanken jedoch stetig. „In seiner Steuererklärung machte er deshalb eine Absetzung für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung der Wohnungen geltend“, berichtet Franz Raich von Baufinanz Bayern weiter. Der Kläger argumentierte, die wirtschaftliche Nutzbarkeit der Wohnungen sei angesichts der Mietrückgänge erheblich beeinträchtigt.
Raich: „Damit stieß der Kläger bei Finanzamt und Finanzgericht auf taube Ohren. Seine Sonderabschreibung wurde nicht anerkannt.“ Das Gericht argumentierte, die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit der Immobilien sei gerade nicht beeinträchtigt, da alle drei Wohnungen nach wie vor vermietet waren.
Der Kläger hat vor dem Bundesfinanzhof Beschwerde erhoben (Aktzenzeichen IX B 137/09). Der Geschäftsführer der Baufinanz-Bayern empfiehlt daher betroffenen Vermietern, die weitere Entwicklung des Rechtsstreits zu beobachten, bis eine höchstrichterliche Entscheidung getroffen sei.
EU-Immobilien könnten nachträglich
gefördert werden
22.01.2010
Bundesfinanzhof muss über Auslegung des EuGH-Urteils entscheiden
Eventuelle Freude für die, die sich vor 2006 eine Zweit- oder Ferienwohnung im EU-Ausland gekauft haben: Sie können möglicherweise noch rückwirkend Eigenheimzulage kassieren. Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH, Franz Raich unter Berufung auf ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom 17. Januar 2008 (Aktenzeichen C-152/05).
„Der deutsche Fiskus gewährt Eigenheimzulage bisher nur für Immobilien auf deutschem Gebiet“, fährt Franz Raich fort, „das verstößt nach dem Urteil des EuGH jedoch gegen den EU-Vertrag“.
Im Augenblick sind sich die deutschen Finanzgerichte noch nicht einig, wie das Urteil des EuGH auszulegen ist. So will das Finanzgericht Baden-Württemberg die Förderung gewähren (Urteil vom 23. April 2009, Aktenzeichen 3 K 3441 / 08). Das Niedersächsische Finanzgericht dagegen lehnt einen vorläufigen Rechtsschutz ab (Beschluss vom 3. Juni 2009, Aktenzeichen 9 V 80/09). Franz Raich von Baufinanz Bayern: „Jetzt muss der Bundesfinanzhof entscheiden.“
Der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH empfiehlt Finca-Besitzern, die Förderung bei ihrem örtlichen Finanzamt zu beantragen. Die Eigentümer sollten dabei auf die anhängigen Revisionsverfahren hinweisen und anschließend warten, bis die Rechtslage geklärt ist.
Franz Raich: „Streitig ist derzeit auch die Anwendung von Verjährungsfristen.“ Das Finanzgericht Köln entscheide derzeit über die Gewährung der Eigenheimzulage für EU-Immobilien für bereits verjährte Zeiträume (Aktenzeichen 4 K 3724/08; 4 K 1669/09 und 4 K 1789/09).
Zwangskonvertierung von
Fremdwährungskrediten ist unzulässig
22.12.2009
Die Bank darf den Fremdwährungskredit-Kunden zu nichts zwingen. Weder zur Zwangskonvertierung, noch zur (Zins-)Festschreibung, noch zum Sicherheitennachschuß, usw.
Grund: Die Banken und der Kunde wussten bei Vertragsabschluß eines Fremdwährungskredites genau, das sie einen Fremdwährungskredit nur deswegen abschließen, um Zins- und Kursgewinne zu erzielen. Jede nur denkbare Einschränkung widerspricht dem Vertragsziel und benachteiligt den Fremdwährungs-Kreditkunden.
Landgericht Klagenfurt: Unzumutbare Leistungsänderung für die Verbraucher
Banken sind nicht berechtigt, im Rahmen eines Fremdwährungskredites bei Steigerung der Wechselkurse oder der Unmöglichkeit der Refinanzierung ohne besondere Zustimmung des Kreditnehmers den jeweils aushaftenden Währungssaldo in Euro zu konvertieren. Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern GmbH, Franz Raich. Raich bezieht sich dabei auf ein Urteil des Landgerichts Klagenfurt vom 18. September diesen Jahres (Aktenzeichen 21 Cg 38/09 m).
Im vorliegenden Fall hatte der Wiener Verein für Konsumenteninformation (VKI) gegen die Sparda-Bank Villach / Innsbruck geklagt. Die Bank hatte in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Möglichkeit zur Konvertierung in Euro ohne „besondere Zustimmung des Kreditnehmers oder des Sicherungsgebers“ eingeräumt, wenn „die Wechselkurse … nachhaltig steigen oder … sollte sich eine Refinanzierung als unmöglich erweisen.“
Weiter heißt es in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen: „Bei Eintritt von Umständen, welche die Kosten für die Bereitstellung, Aufrechterhaltung oder Refinanzierung des Kredits erhöhen sollten, wird der Kreditnehmer entweder die erhöhten Kosten … bezahlen oder von der Möglichkeit Gebrauch machen, den Kredit unter Einhaltung einer angemessenen Frist in Euro zu konvertieren.“
„Diese Klauseln sind nach Auffassung des Gerichts zu unterlassen“, berichtet der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, denn, so die Urteilsbegründung: „Durch die Konvertierung kommt es nämlich zu einer wesentlichen Leistungsänderung, die den Verbrauchern nicht zumutbar ist.“
Eine Rechtfertigung für die Konvertierung sei nicht ersichtlich, so der Richter weiter, da es sich bei den angeführten Änderungen um das Unternehmerrisiko der Bank handele, welches von dieser im Vorhinein zu kalkulieren sei. Franz Raich (Baufinanz Bayern): „Es handelt sich bei einem Fremdwährungskredit um ein einvernehmliches Spekulationsgeschäft, in dessen Rahmen die Bank keine Berechtigung hat, bei Realisierung des Risikos den Kredit zu konvertieren.“
Durch das Konvertierungsrecht werde der Vertragszweck, nämlich die Gewährung eines günstigen Fremdwährungskredites mit der Chance auf Zinsvorteile vereitelt, urteilte das Landgericht Klagenfurt. Gleichzeitig werde der sich aus der Änderung des Fremdwährungskurses ergebende Nachteil festgeschrieben. Das, so Franz Raich, sei als gröblich benachteiligend beurteilt worden. Weiterhin könne es keine sachliche Rechtfertigung dafür geben, dass die Bank eine Konvertierung vornehmen könne, wenn der Kredit auch nach Wechselkursverlusten immer noch ausreichend besichert sei.
Hinsichtlich der Konvertierungsmöglichkeit der Unmöglichkeit der Refinanzierung verwies der Richter auf den Text der Klausel, nach dem es unklar sei, ob eine von der Bank zu vertretende oder eine zufällige Unmöglichkeit gemeint sei. Denn: Die Beklagte hätte es selbst in der Hand, ihre Bonität im Verhältnis zu jenen Instituten zu verbessern, bei denen sie sich in Zusammenhang mit den Fremdwährungskrediten refinanziert. „Ein derartiger Fall einer subjektiven Unmöglichkeit wäre kein Grund für eine Konvertierung des Kredits“, weiß der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern.
In Klausel Nummer vier der AGB’s der Sparda-Bank Villach/Innsbruck hieß es, die Kreditnehmer stimmten „allfälligen Konvertierungen in eine andere Fremdwährung oder in Euro – aus welchem Grund immer diese erfolgen – unter Verzicht auf eine gesonderte Verständigung vorweg“ zu.
„Eine derart weitreichende Zustimmungsfiktion“, zitiert Franz Raich (Baufinanz Bayern) aus der Urteilsbegründung, „ist aber als gröblich benachteiligend anzusehen.“ Denn: Grundsätzlich sei eine von der Bank veranlasste Konvertierung der Fremdwährung in Euro nur dann zulässig, wenn sich durch die Kursentwicklung der Fremdwährung das Kreditrisiko erhöhe und die Bank trotz Setzung einer angemessenen Frist keine Sicherstellung erlangen könne. Für deutsche Darlehensnehmer, welche einen Fremdwährungskredit in Österreich haben ist das Urteil von großer Wichtigkeit, sollte der Fremdwährungskredit in der Schweiz oder Deutschland aufgenommen worden sein, so ist das Urteil sicher als ein Anstoß für den Darlehensnehmer, seinen Vertrag zu prüfen.
„Sollten klagen notwendig sein in der Schweiz oder Deutschland, so kann das österreichische Urteil mindestens als eine Art „Präzedenzfall“ herhalten, denn in Österreich hat man eine Jahrzehnte lange und umfangsreiche Erfahrung mit Fremdwährungskrediten.“ so die Ansicht des Baufinanz Bayern Geschäftsführers.
Das gesamte Urteil finden Sie HIER.
Auch Dubai plagen Zahlungssorgen im Immobilienmarkt
21.12.2009
Börsen zeigten sich verunsichert / Ähnliche Ausmaße wie in den USA
Die Finanzkrise hat auch das Emirat Dubai erwischt. Das Land bat um Zahlungsaufschub für zwei Staatskonzerne, darunter auch für Dubai World, den Erbauer der künstlichen Palmeninsel „Palm Jumeirah“. Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern GmbH, Franz Raich, unter Berufung auf verschiedene Medien.
„Durch diesen finanziellen Rückschlag zeigten sich die Börsen verunsichert“, berichtet Raich weiter, „denn das Emirat Dubai zeichnete sich bisher durch einen ungebremsten wirtschaftlichen Aufschwung aus.“ Im Jahr 2008 wuchs die Wirtschaft der Vereinigten Arabischen Emirate, darunter auch Dubai, um 7,4 Prozent.
Große arabische Kreditinstitute sind an Dubai World beteiligt. Die Abu Dhabi Commercial Bank, zum Beispiel, hat sich mit zwei Milliarden US-Dollar engagiert. „In den USA begann die Finanzkrise ähnlich“, so der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, „damals scheiterte der gesamte Immobilienmarkt.“
Erstmals über zwölf Billionen Schulden in den USA
21.12.2009
Regierung will Defizitgrenze noch weiter heraufsetzen und gleichzeitig gegensteuern
Die Staatsverschuldung der USA hat zum ersten Mal zwölf Billionen US-Dollar überschritten. Damit ist die gesetzliche gestattete Höchstgrenze fast erreicht. Dies teilt der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH, Franz Raich, mit Bezug auf aktuelle Zahlen des US-Finanzministeriums in Washington mit.
„Aus diesem Anlass spricht die US-Regierung zur Zeit mit dem Kongress, um die Schuldengrenze von 12,104 Billionen US-Dollar erhöhen zu dürfen“, informiert Raich weiter.
Die USA hatten erst vor kurzer Zeit die Elf-Billionen-Dollar-Marke an Staatschulden überschritten und wiederum kurz davor die Zehn-Billionen-Dollar-Grenze.
Zuletzt setzten die USA ihre Schuldenobergrenze im Februar 2009 herauf. Präsident Barack Obama kündigte eine wirkungsvolle Verringerung des Staatsdefizites an, denn, so der Präsident: „Ein Wachstum, das auf Verschuldung basiert, kann für Amerika nicht sinnvoll sein.“
Berücksichtige man ausgelagerte Zahlungsverpflichtungen und Schattenhaushalte, ergäben sich auch für Deutschland und andere Industriestaaten weitaus höhere Schuldenstände, berichtet der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern unter Berufung auf eine Studie der SG Cross Asset Research. Das würde eine Dramatisierung der Verschuldungen und damit die Gefahr einer Inflation mit sich bringen. Franz Raich: „Eine Folge dieser Situation ist der gestiegene Goldpreis, der das Misstrauen in die staatlichen Finanzen ausdrückt.“
Förderung als Denkmal auch für
bautechnische Neubauten möglich
25.11.2009
Dadurch sollen kulturhistorisch wertvolle Gebäude erhalten bleiben
Wenn ein Bauherr an einem bestehenden Gebäude wesentlich tragende Teile erneuert, kann dies zu einem Neubau im bautechnischen Sinne führen. Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern GmbH, Franz Raich, mit Bezug auf allgemeine steuerliche Grundsätze. „ Derartige Baumaßnahmen fördert das Eigenheimzulagegesetz wie ein Neubau“, führt Raich weiter aus.
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) kann das Gebäude durch diese Neubaumaßnahmen wie ein Baudenkmal nach § 7i des Einkommensteuergesetzes (EStG) gefördert werden.
Sinn dieser Vorschrift sei, so der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, kulturhistorisch wertvolle Gebäude zu erhalten und zu modernisieren. Allerdings könne der steuerpflichtige Bauherr die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er eine aussagekräftige Bescheinigung des zuständigen Amtes für Denkmalschutz vorlege.
In der Regel enthält diese Bescheinigung den Hinweis, dass die Finanzbehörde allein prüfen soll, ob die Voraussetzungen für die Gewährung erhöhter Absetzungen nach § 7i EStG vorliegen. Fehlt dieser Hinweis, so das Urteil des BFH weiter, ist das Finanzamt nach § 7i EStG an die Bescheinigung des Denkmalamtes gebunden (Urteil vom 24. Juni 2009, Aktenzeichen XR 8 / 08).
Studie: Deutsche Privatanleger
scheuen risikoreiche Anlageformen
24.11.2009
Kaum Investitionen im wirtschaftlich starken Asien und in Gesamteuropa
Deutsche Privatanleger halten internationale Kapitalanlagen zur Zeit für zu risikoreich. Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH, Franz Raich, mit Bezug auf einer gemeinsamen Studie der Schroder Investment Management GmbH und der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK). Im Rahmen dieser Studie lehnen zwei Drittel der Befragten eine Kapitalanlage in Gesamteuropa ab. Das sind zwölf Prozent mehr als im Vorjahr.
„Deutsche Privatanleger befinden sich durch die Finanzkrise in einem Schockzustand“, führt Raich weiter aus, „sie rechnen zwar nicht mit fallenden Aktienkursen, scheuen aber Investitionen und bevorzugen risikoarme Anlagen.“ Trotz der wirtschaftlichen Stärke der Asiaten wollten deutsche Anleger dort nicht investieren.
Über 80 Prozent der befragten Privatanleger gaben an, vorwiegend in Deutschland zu investieren. Dies ist eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr um vier Prozent.
„Die Anleger wissen sehr wohl, welcher Markt zukünftig am lukrativsten sein wird“, sagt der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, „ihre Gefühlswelt hindert sie jedoch an der richtigen Entscheidung.“ Und Achim Küssner, Geschäftsführer der Schroder Investment Management GmbH, fügt hinzu: „Eine aktive Vermögensverwaltung, die Renditemöglichkeiten an verschiedenen Märkten in aller Welt zu nutzen versteht, ist heute wichtiger denn je.“
Höhere steuerliche Abzugsfähigkeit
bei denkmalgeschützter Immobilie
24.11.2009
Gericht: Finanzämter müssen Entscheidungen anderer Behörden respektieren
Finanzämter sind an die Entscheidung anderer Behörden gebunden, unter anderem auch wenn es um steuerliche Fragen bei denkmalgeschützten Immobilien geht. Dies teilt der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, Franz Raich, unter Bezug auf ein Urteil des Finanzgerichts Hamburg (Aktenzeichen CK 57/06) mit.
In dem vorliegenden Fall wollte das Finanzamt einem Käufer eines denkmalgeschützten Gebäudes deutlich weniger an steuerlich abzugsfähigen Sanierungskosten anerkennen, als das das Amt für Denkmalschutz bereits getan hatte.
Die Denkmalschützer im zuständigen Regierungspräsidium bestätigten dem Käufer des Gebäudes, der den Kauf vor allem aus steuerlichen Gründen tätigte, schriftlich, dass für die Sanierung der Immobilie rund 140 000 Euro erforderlich gewesen seien. Der Käufer reichte diese Bestätigung beim Finanzamt ein. Dieses wollte jedoch nur rund 100 000 Euro anerkennen.
„Nach der Entscheidung des Finanzgerichts hat der Bürger den Bescheid der Denkmalschützer nach „Treu und Glauben“ so verstehen müssen, dass er rund 140 000 Euro steuerlich geltend machen kann“, informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern weiter, „das Finanzamt hätte diese Zusage nicht ohne weiteres rückgängig machen dürfen.“ Denn nach Ansicht der Richter herrsche in diesem Fall eine „Bindungswirkung“ des Finanzamtes an die Erklärung des Amtes für Denkmalschutz.
„Riester-Rente“ nur bei
eigenem Altersvorsorgevertrag
20.11.2009
Mittelbar zulageberechtigte Ehegatten haben lediglich dann einen Anspruch auf die Altersvorsorgezulage der sogenannten „Riester-Rente“, wenn sie einen eigenen Altersvorsorgevertrag abschließen. Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern GmbH, Franz Raich, unter Berufung auf ein Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 21. Juli diesen Jahres ( Aktenzeichen X R 33/07). Der Bestand einer eigenen betrieblichen Altersvorsorge reiche nicht aus.
Riester-Förderung für Immobilien
nun auch im Ausland
20.11.2009
Europäischer Gerichtshof erhöht die Rechte für Grenzgänger
Zukünftig können Grenzgänger innerhalb der Europäischen Union (EU) auch im Ausland eine Immobilie mit Hilfe der staatlichen Riester-Förderung finanzieren. Dies teilt der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH, Franz Raich, mit Bezug auf ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) vom 10. September diesen Jahres mit.
Nach diesem Urteil können nun auch Arbeitnehmer die Riester-Förderung beantragen, die in Deutschland arbeiten, dort Sozialversicherungsbeiträge zahlen, jedoch im Ausland wohnen und auch dort ihre Steuern zahlen.
„Arbeitnehmer, die nach ihrem Berufsleben in Deutschland ihren Ruhestand im Ausland verbringen, mussten bisher die staatlichen Förderbeträge zurückzahlen“, informiert Raich weiter, „dies verstößt jedoch gegen die Ansicht des EuGH.“ Denn: Der Ausschluss von Grenzgängern von der Riester-Förderung und die Rückförderungsmöglichkeit widersprechen nach der neuesten Rechtsprechung der Arbeitnehmerfreizügigkeit.
In diesem Zusammenhang spricht sich der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (GDV) dafür aus, eine Dynamisierung der Riester-Fördergrenzen einzuführen. Im Gespräch ist eine Förderfähigkeit von bis zu vier Prozent der jeweils aktuellen Beitragsbemessungsgrenze in der gesetzlichen Rentenversicherung. „Dies“, so der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, „würde eine Anhebung des derzeit förderfähigen Höchstbetrages um 492 Euro auf 2592 Euro pro Jahr bedeuten.“
Wohnungseigentümer haften gesamtschuldnerisch
29.10.2009
Landesrechtliche Bestimmungen stehen nicht im Widerspruch zum Bundesgesetz
„Die Bestimmungen des § 10 Absatz 6 und § 10 Absatz 8 des Wohnungseigentums-gesetzes (WEG) stehen einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung nicht entgegen.“ Über dieses Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18. Juni 2009 (Az.: VII ZR 196/08) informiert Franz Raich, Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH, Mittenwald.
In dem vorliegenden Fall hatte ein städtischer Abfallentsorgungs- und Straßenreinigungsbetrieb einem der Wohnungseigentümer als Mitglied der Wohnungseigtenumsgemeinschaft und als Gesamtschuldner mit den anderen Wohnungseigentümern Leistungen für Straßenreinigung und Abfallentsorgung in Rechnung gestellt. „Der Wohnungseigentümer wendete gegen eine gesamtschuldnerische Haftung ein, dass nach § 10 Absatz 6 WEG nicht die einzelnen Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden könnten“, führt Raich weiter aus, „darüber hinaus sehe § 10 Absatz 8 WEG keine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor.“
Das städtische Unternehmen argumentierte mit entsprechenden landesgesetzlichen Bestimmungen, nach denen die Kosten der Abfallentsorgung und der Straßenreinigung privatrechtlich zu decken seien und als Schuldner die Grundstückseigentümer gälten. Wenn für ein Grundstück mehrere Personen zahlungspflichtig seien, so das Unternehmen weiter, hafteten diese als Gesamtschuldner.
„Der BGH hat nun entschieden, dass einzelne Wohnungseigentümer zahlungspflichtig sind und gesamtschuldnerisch haften“, so der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern. Entsprechende landesrechtliche Bestimmungen stünden nicht im Gegensatz zu dem höherwertigen Bundesrecht in § 10 Absatz 6 und Absatz 8 WEG.
Energieausweise: Software-Gütesiegel
soll Bedarfsberechnung abstimmen
28.10.2009
Derzeit sind für ein Gebäude verschiedene Bewertungen möglich
„Energieausweise haben eine große Bedeutung für den öffentlich-rechtlichen Sektor, die Immobilien-Vermarktung sowie für die Finanzierung von Gebäudemodernisierungen“, informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, Franz Raich. Für die energetischen Berechnungen rät Raich den Auftraggebern, auf die Kompetenz der beauftragten Sachverständigen großen Wert zu legen. Die Sachverständigen müssten die Berechnungsregeln sowie die benutzte Software beherrschen.
Hintergrund der Äußerungen des Geschäftsführers der Baufinanz Bayern ist die Tatsache, dass für ein Gebäude verschiedene Bewertungen möglich sind. Die Behörden unterscheiden zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweisen. „Spielräume gibt es bei den Bedarfsausweisen“, klärt Raich auf. Dies hätten Untersuchungen der ArchiNea AG, München, ergeben.
Die Bedarfsberechnung sei so gestaltet, dass ein vereinfachter Rechenweg zu einer schlechteren Bewertung führe. Dementsprechend falle die Bewertung bei einem aufwändigeren Rechengang höher aus. Bei Gebäuden, die nicht wohnlich genutzt würden, bestünden Lücken in der Regelung und erweiterte Spielräume in der Auslegung. Aufgrund dieser Abweichungen fehle es den Software-Herstellern an einer inhaltlichen Abstimmung, so Raich weiter.
Diesem Dilemma solle nun ein Gütesiegel für Software zur Bedarfsberechnung für nichtbewohnte Gebäude abhelfen.
Vermieter darf Nebenkosten nachträglich abrechnen
28.10.2009
Fordert eine Gemeinde Grundsteuern für vergangene Jahre nach oder rechnet ein Versorgungsunternehmen verspätet mit dem Vermieter ab, darf dieser die Kosten auf den Mieter umlegen. Dies teilt der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, Franz Raich mit. „Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 220/05)) muss der Vermieter diese Umlegung jedoch innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Grundsteuerbescheides oder der Abrechnung vornehmen“, so Raich weiter. Der Mieter müsse nicht nachzahlen, wenn der Vermieter die Nachfrist verstreichen lasse.
Vorsteueraufteilung nach Umsatzschlüssel
ist zulässig
28.10.2009
Niedersächsisches Finanzgericht kippt Regelung vom 1. Januar 2004
Der faktische Ausschluss einer Vorsteueraufteilung nach einem Umsatzschlüssel ist europarechtswidrig. Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, Franz Raich unter Berufung auf ein Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichtes vom 23. April 2009 (Az.: 16 K 271/06).
In dem verhandelten Fall war strittig, ob die Aufteilung der bei Bau des Gebäudes angefallenen Vorsteuern nur im Verhältnis der steuerfrei oder steuerpflichtig genutzten Gebäudeflächen oder auch nach dem Verhältnis der mit den verschiedenen Gebäudeteilen erwirtschafteten Umsätze zulässig sei.
„Am 1. Januar 2004 trat §15 Absatz 4 Satz 3 des Umsatzsteuergesetzes in Kraft“, teilt Raich mit. Dieser besage, dass die für den Steuerschuldner oft günstigere Aufteilung nach dem Umsatz-Verhältnis nur möglich sei, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich sei. „Diese Zurechnung beinhaltet jedoch der Flächenschlüssel, der einen sachgerechten Aufteilungsmaßstab darstellt“, so Raich, „dadurch bewirkt § 15 Absatz 4 Satz 3 des Umsatzsteuergesetzes einen Ausschluss des Umsatzschlüssels.“ Dieser Regelung trat das Niedersächsiche Finanzgericht nun entgegen, eine Revision beim Bundesfinanzhof ist jedoch zugelassen. Vermieter, die von diesem Urteil betroffen sind, können eine nachträgliche Änderung der Umsatzsteuerbescheide beim Finanzamt beantragen.
Finanzbehörden müssen den Einheitswert mitteilen
27.10.2009
Zwangsversteigerungen und Eigentumsentziehungen werden vereinfacht
„Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin die Zwangsversteigerung der Wohnung eines Miteigentümers betreiben will, muss die Finanzbehörde der Gemeinschaft den Einheitswert der betroffenen Wohnung mitteilen.“ Darüber informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH, Franz Raich, unter Berufung auf den mit Wirkung zum 11. Juli 2009 geänderten § 18 Absatz 2 Nummer 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Nach dieser Bestimmung kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Wohnungseigentümer, der sich mit Hausgeldzahlungen in Höhe von mehr als drei Prozent über mehr als drei Monate im Verzug befindet, die Entziehung des Wohnungseigentums verlangen. „In diesem Sinne“, so Raich weiter, „können sich die zuständigen Finanzbehörden nicht mehr auf des Steuergeheimnis des § 30 der Abgabenordnung berufen sondern müssen den Gläubigern den Einheitswert der betroffenen Wohnung mitteilen.“
Der geschuldete Betrag muss nach § 16 Absatz 2 WEG drei Prozent des Einheitswertes des Wohneigentums des Miteigentümers überschreiten. Erst dann darf die Eigentümergemeinschaft eine Zwangsversteigerung beantragen. Bemessungsgrundlage hierfür ist der Einheitswert der Wohnung und nicht der Verkehrswert. Der Einheitswert stellt die Besteuerungs-Grundlage der Wohnung dar. Ihn setzen die Finanzbehörden fest.
Zu geringe Wohnfläche
rechtfertigt fristlose Kündigung
20.10.2009
Der Mangel darf dem Mieter bei Vertagsbabschluss nicht bekannt sein
„Weicht die tatsächliche Wohnfläche einer Wohnung von der im Mietvertrag
angegebenen Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, hat der Mieter das Recht
zur fristlosen Kündigung.“ Dies teilte der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern
Vermittlung GmbH, Franz Raich, mit Bezug auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes
(BGH) vom 29. April diesen Jahres mit (Az.: VIII ZR 142/08).
In dem vorliegenden Fall, so Raich weiter, sei im Mietvertrag eine Wohnfläche von
„zirka 100 Quadratmetern“ vereinbart gewesen. Ein Sachverständiger stellte fest,
dass die Wohnfläche tatsächlich nur 77,37 Quadratmeter betrug und damit um 22,63
Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abwich. „Diese Abweichung“, führte Raich
aus, „stellt einen Mietmangel im Sinne von § 536 Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen
Gesetzbuches (BGB) dar.“ Dies habe zur Folge, dass dem Mieter „der
vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde“.
Damit lägen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB die grundsätzlichen
Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vor.
Dem Mieter war der Mietmangel bei Vertragsabschluss nicht bekannt, da er die
Flächendifferenz erst bei einem späteren Nachmessen erkannte. „Für die fristlose
Kündigung“, so der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern unter Berufung auf den
BGH, „muss der Mieter nicht darlegen, warum ihm die Fortsetzung des
Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.“ Es genüge, wenn einer der in § 543 Abs. 2
Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliege.
Wäre dem Mieter bei Mietbeginn oder später die Wohnflächendifferenz bekannt
gewesen und er hätte nicht zeitnah fristlos gekündigt, wäre das Recht zur
außerordentlichen fristlosen Kündigung verwirkt gewesen.
In München und auf Sylt wohnen Deutsche in Luxus
19.10.2009
Dahler & Company veröffentlichen Studie
Lediglich 1,3 Prozent der deutschen Häuser und 0,5 Prozent der Wohnungen sind
Luxusimmobilien. Dies gab der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern Vermittlung
GmbH, Franz Raich, unter Berufung auf eine Studie der Dahler & Company GmbH
bekannt. Die Studie definiert den Begriff der Luxusimmobilie über den Kaufpreis.
Danach gelten Ein- und Zweifamilienhäuser als Luxusimmobilie, wenn der Kaufpreis
749.999 Euro übersteigt.
Eigentumswohnungen gelten ab einem Preis von 5000 Euro pro Quadratmeter als
luxuriös.
„In München“, so der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, „werden die meisten
Luxusimmobilien verkauft“. Auf Sylt dagegen seien Häuser und
Eigentumswohnungen bundesweit am teuersten.
Flächenabweichung darf maximal
zehn Prozent betragen
15.10.2009
Mehr Spielraum für Vermieter bei Mieterhöhung
In einem Urteil vom 8. Juli diesen Jahres stärkte der BGH einem Vermieter den Rücken. In einem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 55 Quadratmetern angegeben, die tatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 51,03 Quadratmeter. „Der Vermieter argumentierte bei der Mieterhöhung mit der vertraglich vereinbarten Wohnfläche“, informiert der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, Franz Raich, „der Mieter wollte dies aber nicht akzeptieren.“ In der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag liege, so der BGH, eine Beschaffenheitsvereinbarung. Diese sei für die Beurteilung einer Mieterhöhung maßgeblich, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent betrage.
(Az.: VIII ZR 205/88, Urteil vom 8.7.2009)
Ermittlung der Wohnfläche
richtet sich nach Mietvertragsdatum
15.10.2009
Vermietete Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen können nach den Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung (BV) unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet werden. Dies teilt Franz Raich, Geschäftsführer der Baufinanz Bayern, Mittenwald, mit Bezug auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 22. April 2009 (Az.: VIII ZR 86/08) mit.
Diese Regelung, so Raich, gelte aber nur für Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden. Danach regelt die differenziertere Wohnflächenverordnung die Berechnung der vermieteten Wohnfläche.
In dem konkreten Fall stritten die Parteien, ob die zur Maisonette-Wohnung gehörenden Dachterrassen mit jeweils einem Viertel oder zur Hälfte in die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche einzurechnen sind.
In dem 2003 abgeschlossenen Mietvertrag ist die Wohnung mit 120 Quadratmetern angegeben. Die Wohnfläche der Innenräume beträgt im gegenseitigen Einvernehmen 90,11 Quadratmeter. Die beiden Dachterrassen haben eine Grundfläche von 25,2 beziehungsweise 20 Quadratmetern. „Aufgrund dieser Fakten meinte der Mieter, es liege ein Mangel vor“, führt Raich weiter aus. Der BGH folgte dieser Ansicht nicht, denn: Erst wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent geringer als im Mietvertrag angegeben sei, liege ein Mietmangel vor.
Eine Vereinbarung, mit welchem Anteil die Fläche der Dachterrassen in die Gesamtwohnfläche der vermieteten Wohnung einzurechnen ist, haben die Parteien nicht getroffen.
„Nach § 44 Abs. 2 II. BV kann der Bauherr die für ihn günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte der vermieteten Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen wählen“ weiß der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern. Der Vermieter habe keine Hinweispflicht, wenn er Außenflächen mit mehr als 25 Prozent Wohnfläche ansetze. Ausnahme: Die Anrechnung der Außenflächen sei dann auf ein Viertel begrenzt, wenn dies ortsüblich sei.
Nach der alten, der II. Berechnungsverordnung, hatte der Vermieter für die Anrechnung von Außenflächen einen größeren Spielraum als mit der nachfolgenden Wohnflächenverordnung. Die Berechnungsverordnung sah keine Unterscheidung nach Lage, Ausrichtung oder Nutzbarkeit vor. Die Wohnflächenverordnung beinhaltet nun Mittelwerte, zum Beispiel einen Faktor von 0,25 für Balkone, der sich bei besonderer Lage jedoch auf 0,5 erhöhen kann.
Trotz Wirtschaftskrise: Rahmenbedingungen
für den Kauf von Immobilien hervorragend!
30.09.2009
Oft entscheidet beim Kauf eines Hauses oder Wohnung nicht nur der Wunsch nach den eigenen vier Wänden mit, sondern auch der finanzielle Aspekt und dessen Rahmenbedingungen. Mit niedrigen Zinsen und moderaten Immobilienpreisen sind zur Zeit erstklassige Rahmenbedingungen gegeben.
Eine Mischung aus billigem Baugeld, günstig bewerteten Immobilien und tendenziell steigenden Mieten machen zur Zeit das selbstgenutzte Eigentum und das Investieren in dieses
besonders attraktiv.
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat seit Oktober 2008 ihren Leitzins schrittweise auf den historischen Tiefstand von aktuell 1,0 Prozent gesenkt. Mit dieser Geldpolitik versucht die EZB, durch billiges Geld, die kollabierenden Kreditmärkte zu reanimieren und die Konjunktur zu stützen. Im Schlepptau purzelten auch die Preise für Hypothekendarlehen. Im langfristigen Bereich haben die geringen Inflationserwartungen und verstärkte Investments
der Anleger in bonitätsstarke Staatsanleihen und Pfandbriefe die Renditen spürbar gedrückt.
Was den Sparer ärgert, freut den Kreditinteressenten. Die Rahmenbedingungen für den Umzug in die eigenen vier Wände könnten kaum besser sein!
Im günstigsten Fall gibt es das Baugeld, bei fester Verzinsung zu 10 Jahren, für unter 4 Prozent effektiv pro Jahr. Das macht bei beispielsweise 200.000 Euro Kredit und einem Prozent anfänglicher Tilgung monatlich rund 820 Euro. Viele Deutsche zahlen einen höheren Betrag an ihren Vermieter.
Allerdings sollte man die Angebote der ca. 180 Baufinanzierer in Deutschland miteinander vergleichen, da sie erheblich voneinander abweichen. Dabei beeinflussen Laufzeiten, Tilgung und Beleihungswerte die Höhe der monatlichen Kreditbelastung genauso wie die Bonität des Eigenheimers oder dessen Wunsch nach flexiblen Bausteinen in seinem Finanzierungspaket. Die Mehrheit der Kreditkunden will eine auf ihre persönliche Lebenssituation abgestimmte
Baufinanzierung. Die absoluten Topkonditionen gibt es bei Top-Bonitäten.
„Nach wie vor an der beliebtesten und erste Wahl bei der Finanzierung bleibt für Selbstnutzer das Annuitätendarlehen“ erklärt ein Kreditspezialist bei der Mittenwalder Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH. Der Kreditnehmer zahlt über eine feste Laufzeit konstante Raten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Die Frage ob 10, 15 oder 20 Jahre Dauer der Zinsbindung gerät dabei beinahe zu einer Glaubensfrage.
Je nach Risikobereitschaft und individuelle Lebenssituation wir diese Frage dann beantwortet.
Immobilienbesitzer mit Aussichten auf Geldzuflüssen bevorzugen zumindest für einen Teil der Kreditsumme kürzere Zinsbindungen oder setzen sogar auf variabel verzinsliche
(Teil-)Darlehen.
Es empfiehlt sich grundsätzlich eine möglichst hohe Tilgungsrate in Niedrigzinsphasen, um die deutlich längere Kreditlaufzeit, die sich bei einem Annuitätendarlehen aus mathematischen Gesetzmäßigkeiten ergibt, abzukürzen.
Sondertilgungen bringen zudem finanzielle Flexibilität, die inzwischen bei jedem Baufinanzierer zum Standartrepertoire gehören sollten. Bei den meisten deutschen Baufinanzieren können jährlich bis zu 5 Prozent des Darlehensbetrags zusätzlich getilgt werden was sich besonders für Kreditnehmer mit Chance
auf Bonusgehaltszahlungen rechnet.
Denkmalgeschützte Immobilien
interessante Anlagemöglichkeiten
27.09.2009
Was wäre eine lebendige, pulsierende Stadt oder Metropole ohne ihre markanten neuen und alten Gebäuden? Ohne ihre modernen Neubauten aber auch ihre denkmalgeschützten Gebäude?
Baudenkmäler sind Kulturgüter und es ist wichtig diese zu erhalten. Den Erhalt aller Objekte kann sich der Staat aber nicht leisten.
„Aus diesem Grund sind denkmalgeschützte Immobilien eine sehr interessante Anlagemöglichkeit.“ berichtet ein Experte der Baufinanz Bayern Vermittlung GmbH in Mittenwald.
„Da sich der Staat den Erhalt von Baudenkmälern nicht leisten kann, kann man - wenn man einem solchen Objekt wieder zu altem Glanz verhilft - staatliche Förderungen erwarten.“ so
der Experte weiter.
Die Zahlen geben ihm Recht. Die Förderungen zeigen sich nicht nur in Form von Förderungen für die Modernisierung und Sanierung des Gebäudes, sondern auch in nicht unerheblichen Steuervorteilen.
Nach dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie können die zur Nutzbarmachung
anfallenden Sanierungskosten innerhalb von zwölf Jahren komplett abgesetzt werden:
Acht Jahre lang mit 9 % und weitere vier Jahre mit 7 %. Wenn das Objekt selbst bewohnt wird, können sogar zehn Jahre lang 9 % steuerlich geltend gemacht werden.
„Die Anschaffungskosten für den Altbau sind auch, je nach Baujahr, steuerlich absetzbar, nicht steuerlich relevant sind aber Grundstücksanteile.“ erklärt der Experte der Baufinanz Bayern. „Besonders interessant als Investition sind Gebäude mit geringen Anschaffungskosten und hohem Bedarf an Modernisierung.
Vernachlässigen sollte man aber auf keinen Fall die Lage des Objektes, in das investiert werden soll. Am besten in einer Stadtregion mit Potenzial und guten Entwicklungschancen.“ rät der Experte weiter.
Aufgrund dieser Tatsachen sind Denkmalschutz und Kapitalanlage zwei Begriffe, die nicht weit voneinander getrennt werden müssen und sollten.
Wie umgehen mit Mieterhöhung
16.09.2009
Immer wieder stehen Vermieter vor einer Mieterhöhung und den dazugehörigen Problemen und Folgen.
Inwieweit muss die Mieterhöhung formell begründet sein? Soll die Miete sich nach vergleichbaren Objekten richten oder ist der örtliche Mietspiegel ein ausreichendes Begründungsmittel?
„Viele unserer Kunden kommen mit solchen und ähnlichen Fragen und Problemen zu uns und suchen Rat.“ berichtet Franz Raich, Geschäftsführer der Baufinanz Bayern.
Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für vergleichbare Wohnungen? Muss in der Mieterhöhung darauf verwiesen werden, auch wenn z.B. 2 – 3 Vergleichswohnungen herangezogen wurden?
„Zu dieser Problemstellung kann ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 11/07) als Lösung herangezogen werden.“ berichtet der Geschäftsführer der Baufinanz Bayern.
In diesem Urteil ging es um den Berliner Mietspiegel von 2003. Dieser lokale Mietspiegel ordnet Wohnungen einer bestimmten Mietspanne zu.
Der Vermieter hatte, ohne die Unterschiedsbeträge der Spanne zu nennen und ohne den Mietspiegel beizulegen, die Mieterhöhung auf diesen Mietspiegel begründet.
Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht, da in diesem Fall der Mietspiegel im Amtsblatt veröffentlicht wurde.
„Der Mietspiegel ist eine ausreichende Begründungsmöglichkeit, insofern er veröffentlicht wurde und für Jedermann frei zugänglich ist. Es ist nicht die Pflicht des Vermieters, Differenzbeträge auszurechnen und den ein Paket an Begründungen beizulegen. Es muss nur formell auf einen qualifizierten und gültigen Mietspiegel verwiesen werden und für den Mieter nachprüfbar sein.“ berichtet Herr Raich.
Regelmäßige Kontrolle notwendig
für Versicherungsschutz der Immobilie
11.09.2009
Hauseigentümer riskieren den Schutz ihrer Gebäudeversicherungen durch versäumte, oder unregelmäßige Kontrollen der Heizung.
Jedes Jahr im Winter kommt es, aus welchen Gründen auch immer, zu Frostschäden an Heizungsrohren und in der Folge zu Feuchtigkeitsschäden an Gebäuden.
Groß ist dann der Ärger für den Eigentümer, wenn er den Versicherungsschutz verliert, weil die Heizung nicht regelmäßig kontrolliert wurde. Eine einmalige Kontrolle, wie oft üblich zu
Beginn der Heizperiode, ist nicht ausreichend einen ausreichenden Gebäudeschutz zu sichern.
Herr Nagele von Baufinanz Bayern meinte dazu: „ Hauseigentümer können sich sehr leicht den Gebäudeschutz selbst garantieren.“ Herr Nagele verwies auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. IV ZR 233/06) welches besagt, dass sich die Häufigkeit der Kontrollen der Heizung nach ihrem Alter, Bauart und Funktionsweise zu orientieren hat.
Laut diesem Urteil sind auch die Gesamtlebenserwartung, Zuverlässigkeit und stattgefunden professionelle Wartungsarbeiten am Heizungssystem einzubeziehen.
„Aus diesem Urteil geht hervor, dass eine neue und regelmäßig gewartete Heizanlage nicht so oft kontrolliert werden muss wie eine alte Anlage. Eine laienhafte, aber regelmäßige Kontrolle reicht jedoch aus, um den Versicherungsschutz zu retten.
D.h. wenn der Hauseigentümer sich selbst und regelmäßig um die Kontrolle und Wartung seiner Heizanlage kümmert, kann er sich seinen Gebäudeschutz im Falle eines Schadens, selbst garantieren und sichern.“ so Herr Nagele.
„Besondere Beachtung sollte die Kontrolle bei Immobilien und Häusern finden, die zeitweise, oder über einen längeren Zeitraum leer stehen!“ so der Mitarbeiter der Baufinanz Bayern weiter.
Immobilien in Deutschland als Anlage weiter beliebt
06.08.2009
Durch die Wirtschafts- und Finanzkrise haben viele Anlageformen massiv an Attraktivität eingebüßt. Seihen es Aktien oder Funds, Firmenanleihen oder Kapitallebensversicherungen, überall hat sich das Interesse der Anleger deutlich reduziert. Bei den Immobilien in Deutschland sind die Preise jedoch im Wesentlichen stabil geblieben, in attraktiven Ballungsgebieten stellt man trotz globaler Krise sogar Preissteigerungen fest. Keine Spur vom starken Preisverfall, den man zum Beispiel in Spanien oder Großbritannien beobachten konnte. Herr Nagele, Kreditberater bei Baufinanz Bayern meint dazu: „Wir beobachten, das gut gelegene Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen besonders beliebt bei den Anlegern sind.“ Keiner wisse so recht, so Nagele weiter, was einen bei der gesetzlichen Rente erwartet, wie viel man dann wirklich in der Geldtasche habe, da sei eine Immobilie als Altersvorsorge berechenbarer. „Auch vorteilhaft bei vermieteten Immobilien als Geldanlage ist die steuerliche Behandlung der Einnahmen. Die Mieteinnahmen unterliegen nicht der Abgeltungssteuer.“ so der Baufinanz Bayern Kreditberater weiter.
